商品房一房数卖案例分析
发布时间：2016-12-9 0:00:00
丨发布者：天润华邦律师事务所
查看更多
实习律师：杨洁
基本案情：2014年10月1日，刘某与某房地产开发公司签订《定购书》，约定该房地产开发公司将＊＊＊物业出售给刘某，总价款为498142元；签订本订购书时刘某向该房地产公司支付定金人民币297100元，在该公司办理预售证后七天内签订《商品房买卖合同》，同时支付首付款（含定金）；逾期未签订《商品房买卖合同》，视刘某放弃本定购书中所有权益，公司不再保留房号（室），定金不予退还，并有权将该物业再次出售，无须知会购房者刘某。定购书订立后，刘某支付了首付款297100元，被告出具了收据。尔后，房产公司再次将物业出售给他人（经查买受人为周某），并在房管部门办理了预售备案，合同备案号为2015＊＊＊。刘某认为，房产公司在订立《定购书》后，已收取了自己首付款297100元，已经履行了支付首付款的义务。之后，该房产公司又将物业售予他人，构成一物二卖。为维护自身的合法权益，故诉至法院。
法律分析：本案的争议焦点主要有二个。一是商品房买卖合同是否成立；二是该房地产公司的行为是否构成一物二卖。
首先，关于商品房买卖合同是否成立的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同主要内容为：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜，等等。具体到本案，原、被告签订的《定购书》约定了房屋建筑面积、房屋每平米单价及总价款，对商品房买卖合同其他主要内容未进行约定，即商品房买卖合同应具备的主要内容，《定购书》绝大部分不具备，故商品房买卖合同未成立。
其次，关于是否构成一物二买的问题。一物二卖也称一物数卖，是指出卖人就同一个标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。《商品房司法解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人从而导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，因争议双方之间的商品房买卖合同并未成立，被告的行为不构成“一物二卖”，故刘某不能要求房地产公司按首付款金额的一倍予以赔偿。
