浅析房屋租赁合同的特别无效事由
发布时间：2016-11-7 0:00:00
丨发布者：天润华邦律师事务所
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实习律师：杨洁
随着大学毕业生人数逐年攀升，越来越多的毕业生和创业者选择在城市发展。租住房成为多数人的首选，但是在签订房屋租赁合同的过程中。除了了解房屋信息，应该怎样防范法律风险？现就房屋租赁合同当中的特别无效事由进行归纳总结。
根据《城镇房屋租赁合同解释》第3、4、15、16条的规定，下列房屋租赁合同无效：
（1）就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所订立的租赁合同无效。（但是在一审法庭辩论终结前取得许可证或者经批准的，有效。） 因此，广大租房客在租住房屋时应对于此项进行深入的了解。
（2）就未经批准建设的临时建筑所订立的租赁合同无效（但是在一审法庭辩论终结前取得许可证或者经批准的，有效。）
（3）房屋租赁合同的合法转租，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分无效（若是出租人与承租人另有约定的除外）
（4）房屋租赁合同的非法转租，转租合同无效（但自出租人知道或者应当知道之日起6个月内未提出异议的，该租赁合同有效。）
综上，房屋租赁合同适用《合同法》关于合同无效的规定；但应对以上几项无效情形加以注意。同时，若房屋出租人遇到以上非自身原因导致合同无效时，权利该会如何救济呢？
（1）房屋已交付使用的，出租人有权请求无权占有人返还房屋（请求权基础即可以是返还原物请求权，也可以是不当得利返还请求权）；
（2）房屋已经交付使用的，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费（请求权基础为不当得利请求权，已经发生的对房屋的占有不能返还，返还相当于租金的价格）
