浅谈二手房买卖中的风险和法律问题

近年随着房地产市场的蓬勃发展，很多人买房置业，其中不少人购买二手房。但由于二手房的特别情况，买方往往由于前期考虑不周而引发各种争议。本文从买方的角度，简单谈一下二手房交易中存在的法律问题和法律风险，以及如何尽量减少和规避风险。本人水平有限，所以如果其中有不太严谨的地方，请各位多指正。

二手房（我们一般称为存量房）并不是一个严格的法律概念，它一般是指已经取得政府房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明（我们也称为小产证――注意这里是同整个项目的“大产权”相对应，不是指使用权），可在住房二级市场上进行交易及流通，同时卖房人拥有完全处置权利的各类型房产。此外，公有住房、经济适用房初次出售由于受到特殊政策限制，所以适用不同的规定。

作为一个普通的买房者，其实我们在购买二手房时候，主要关心的问题就是几个：

（1） 首先是“物”的安全，也就是房子本身是否存在瑕疵，包括各种权利的瑕疵、资质的瑕疵、行政许可的瑕疵，以及是否存在交易限制；

（2）其次是“钱”的安全。在这个信息不均衡、竞争不完全的市场里，买房虽然持币却也一样是弱者，从买房顺序上讲，支付的费用大体包括定金、首付款、中介费用、税款、尾款等几部分，在每次支付以前，都应该充分考虑到是否存在潜在的或者现实的风险，以及一但发生风险，如何救济和挽回；

（3）当然，除了“物”和“钱”的安全需要考虑外，其实还有一些其他因素也是我们在考察和决策时候应该想到的，比如房屋的外观风水等。

从房子权利和资质是否存在瑕疵和限制方面来说，要考察的内容大体有几方面，也就是律师为买房所做的工作：

1、房子是否有合法产权。

首先要检查二手房的权属证明及相关文件，对于未依法登记取得房地产权证书的，法律上是不得买卖的。对于房东出具的房产证，不但要查看原件，还要向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。从律师的角度来说，我们认为看到房产证原件是整个交易的前提条件；而在没有确认其真实性之前，任何实质性的行动都不应该开始。当然，由于中国的特殊情况，经常发生房屋入住很长时间以后，房产证依然没有办理的现象。这时，我们至少应该看到房屋买卖合同、评估报告、各种税费原始发票等，这些资料也可以从侧面证明一下房屋的权属，但是依然不如房产证可靠。

通常来说，如果没有房产证或者没有证据能够证明房产证能够短时间内办理下来的，建议谨慎考虑，最好不要购买。

同时要注意一下房屋抵押问题。大体在2002年以前，由于信息交换系统不发达，所以有些贷款购买的房屋，其房产证需要将原件存在在银行；2002年以后，基本不采用这种方式，而是在房产证原件上由建委加盖“抵押”的印章，然后交给房主本人持有。